Ao longo desses longos 13 anos de carreira voltada para o mercado imobiliário me deparei com muitos marinheiros de primeira viagem com a mesma pergunta: quero vender meu imóvel ou quero comprar um imóvel, o que devo fazer?

A negociação de uma compra e venda de imóvel não é um bicho de sete cabeças, porém, torna-se necessário alguns cuidados.

Primeiro, quando pensar em comprar ou vender um imóvel, busque sempre a ajuda de um profissional capacitado que lhe trará uma enorme segurança, pois o ajudará e  o acompanhará em todas as etapas da negociação, desde a avaliação do imóvel, certidões, documentações, contratos até a realização da escritura definitiva, bem como o seu registro.

Para que isso ocorra, será necessário uma análise de algumas documentações necessárias para início da negociação.

Partindo da premissa de que só é do dono quem registra, importante saber se o instrumento que você tem, que deu origem a aquisição do imóvel, encontra-se devidamente registrado no Registro de Imóveis competente. Ou, para quem deseja comprar um imóvel, primeira coisa a fazer é solicitar a ônus reais para saber se o imóvel realmente esta registrado em  nome da pessoa (seja ela física ou jurídica) que está vendendo.

Mas o que é uma certidão de ônus reais? Em um linguajar mais popular, a certidão de ônus reais é uma certidão que conta toda a história do imóvel, desde a sua criação e regularização junto aos órgãos públicos, passando por todos os proprietários existentes até o atual, o que ajudará o interessado quando da verificação dos dados do proprietário atual. Na certidão é possível verificar se o imóvel possui alguma restrição que precisará ser sanada antes da concretização do negócio.

Em outra tópico, falarei mais sobre a certidão de Ônus reais.

Dando continuidade, após a analise da ônus reais, estando ela em perfeitas condições, será necessário, também, a apresentação de outros documentos, tais como:

Vendedor Pessoa Física:

• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;

• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;

• Pacto antenupcial registrado, se houver;

• Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);

Vendedor Pessoa Jurídica:

• Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;

• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria;

• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);

• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;

• RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;

• Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.

Em relação ao vendedor, será necessário, também, a apresentação das seguintes certidões:

• Certidão da Justiça do Trabalho;

• Certidão dos Cartórios de Interdições e Tutela 1º e 2º;

• Certidão dos Distribuidores Cíveis 1º a 4º;

• Certidão de Executivos Fiscais 9º pessoa física ou jurídica e 9º referente ao imóvel;

• Certidão da Justiça Federal.

Em relação ao imóvel, a documentação necessária e obrigatória são as seguintes:

• Certidão de ônus reais atualizada;

• Certidão enfitêutica e fiscal;

• Carnê do IPTU do ano vigente;

• Certidão nada consta do funesbom;

• ITBI devidamente pago.

Onde conseguir essas certidões? A maioria delas são de graça, bastando ingressar no site do respectivo órgão e solicitar, estando tudo regular, a certidão é emitida na hora, bastando apenas sua impressão.

Quanto as certidões dos feitos ajuizados, 1º e 2º de Interdições e Tutela e 1º ao 4º Distribuidores Cíveis, 9º imóvel e pessoa física ou jurídicas, assim como a certidão de ônus reais são pagas e todas essas certidões é possível soclitar através do site e-cartoriorj.com.br, bastando apenas realizar seu cadastro e solicitar as certidões.

Já em posse das certidões, todas em perfeito estado, e com pagamento do ITBI (3% do valor do imóvel avaliado pela prefeitura) que é de responsabilidade do comprador, já é possível agendar data e hora para assinatura da sua escritura pública de compra e venda em cartório de ofício de notas a ser escolhido pelas partes. Os custos com a realização da escritura no cartório são do comprador, porém, as partes tem o livre poder de negociar os referidos custos.

Assinada a escritura pública de compra e venda e com ela já em mãos, o negócio já está concluído? Calma, ainda falta a principal parte que o registro da escritura no Registro de Imóveis competente. Lembrando que os custos para o registro da escritura são do comprador.

Com a escritura devidamente registrada, torna-se finda a negociação ou seja, você já é o novo proprietário do imóvel, parabéns!

Lembre-se, sempre conte com a ajuda de um profissional, pois ele conduzirá a negociação da melhor forma possível, evitando perda desnecessária de tempo e lhe mantendo informado de todo o andamento da negociação, além de ajudar com toda documentação necessária para realização da escritura.

Fonte: Leandro Machado (Advogado, especialista em Direito Imobiliário). Fez parte do corpo jurídico de uma das mais tradicionais imobiliárias do Rio de Janeiro, por 12 anos. Atualmente é advogado e consultor jurídico no escritório Peters, Lima e Oliveira Advogados).

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